定期借地権の魅力

事業用定期借地権は、居住用としてではなく事業のために土地を賃貸借するタイプの定期借地権です存続期間は、10年以上50年未満での設定となり契約更新はありません。住宅を除く事業用物件であることが条件となり、契約が満了しても、借地人が地主に建物の買取請求をすることができません。交通量が多く特殊な土地の形をしているような場合でも、飲食店や工場、コンビニなどとして利用するのには問題ないため、存続期間を10年程度に設定して、土地を有効利用した後に、子や孫の家を建てさせたいなどとする地主が活用することが多いようです。

定期借地権の最大の特徴は、契約期間が満了すれば、地主に必ず土地が返還されるという点です。地主側としては、土地を手放すことなく地代として安定した収入を長期的に確保することができます。また、借地人は、土地を購入することなくマイホームを建てることができるので土地代を支払っても費用をかなり安く抑えることができます。土地所有の場合よりも半額ほど安くすることも可能で、50年という期間に納得できればとてもお得です。また、商売などの事業展開を目的として建物を建てる場合にも土地費用にかける費用を抑え大幅なコストカットができることも大きな魅力と言えるでしょう。

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定期借地権の種類と特徴

定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つの種類があります。一般的借地権は、当初に借地権の存続期間を50年以上に設定し、期間満了とともに借地権が消滅するというものです。最近では、税金対策、資産運用などのために分譲マンションやアパートなどを建てる方が増えていますが、そのように長期的に使う予定がない土地を地主が有効利用したい場合によく使用される借地権です。契約更新がなく、建築する建物の用途にも限定がありません。契約満了後は、借地人は更地にして返還する義務が生じます。

建物譲渡特約付借地権は、借地権の存続期間を30年以上と定めており、期間満了とともに地主が借地人から建物を買い取ることによって借地権が消滅するものです。借地人が、アパートやマンション、店舗やオフィスなどを賃貸物件として活用し、期間満了とともに、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していく場合などに利用されることが多いものです。一般定期借地権と同様のメリットがありながら、契約期間を短く設定できるとともに、安価に賃貸経営ができる建物を買い取ることができるため、地主にとって魅力的な点が多いものといえるでしょう。

普通借地権の特徴

新法によって新たに規定された普通借地権と定期借地権の大きな違いは、普通借地権が更新される借地権であるのに対して、定期借地権は期間が満了すると更新されない借地権であるというところにあります。普通借地権は、契約期間が満了した後に、土地を借りている借地人が希望すれば契約が更新されるもので、旧法、新法いずれかが適用されます。普通借地権の存続期間は、当初30年で、更新1回目以降の存続期間が20年、2回目の更新時の存続期間が10年となっています

契約が満了したときに、地主側に自分土地に建物を建てる必要があるなど、更新を拒否するに値する正当な事由がなければ、借地人の希望が通り、契約が自動更新されるというものです。また、両者の話し合いに折り合いがつかず、借地人が立ち退きをしなければならない場合には、借地人が建てた建物を地主に買い取ってもらえるよう請求することが可能です。さらに、土地の所有権が当初、契約を締結した地虫から第三者に譲渡された場合、借地人は、この第三者に対して借地権の対抗ができることと規定されています。戸建て住宅の場合は、貸借権を保有することが多いため、借地人が建物を売却、転貸しする場合には、あらかじめ地主から承諾を得る必要があります。

 

所有権と借地権

土地付き一戸建てでマイホームを購入された方は、当然のことながら建物の所有権と同様に土地の所有権を保持していることになり、土地代を支払っています。一方、地主から土地を借りてマイホームを建てる場合には、借地権という土地を借りる権利の制約を受けることになります。分譲マンションを購入された方はほとんどの方が建物の所有権とともに地上権という借地権を有していることになります。賃貸物件とは異なるため、建物自体は完全に自己所有物となり、一戸建ての場合でも土地を購入する分の経費が浮くことになります。しかし、戸建て住宅のほとんどは貸借権によって規定されるため、更新や相続などの問題も生じることがあります。

借地権を伴う土地の上に建物を建てる際には、建物価格のほかに、土地分として舗装金や権利金、毎月の土地代が費用として加算されることになります。地価が高騰しているエリアで土地付きの物件を購入するよりは安く抑えることができるため、借地権付き物件を条件とすれば安価で交通の便などのよい場所にマイホームを構えることもできます。また、固定資産税がかからないので入居後の負担を軽減することも可能です。借地権には、大きく分けて旧借地権、普通借地権、定期借地権の3種類があり、大正期に制定された制度で地主側に正当な事由がなければ更新を拒否できないとした旧借地権による契約が現在でも残っていることがあります。平成4年に制定された新法により、普通借地権と定期借地権の2つが新たに設けられています。